深圳建立物业费调整机制

　　前不久，深圳市有关部门发布的《深圳市住宅物业服务收费指导标准（征求意见稿）》引发了市民对物业管理费上涨的担忧。《深圳经济特区物业管理条例（修订草案修改一稿）》昨天提请市人大常委会会议审议，其亮点之一就是建立了物业费调整机制，既要解决“调价难”问题，也不能“任性涨”。

　　建立物业费调整机制

　　物业服务费调价难是导致现实中物业管理矛盾纠纷多发、影响物业服务质量的重要因素。为此，《条例（修订草案修改一稿）》增加了物业服务费调整机制内容，规定业主大会可以授权业主委员会在一定幅度内和物业服务企业协商决定调整物业服务费。业主大会未授权的，业主委员会可以在本市上一年度居民消费价格变动的幅度内和物业服务企业协商决定调整物业服务费。

　　调价还得经过业主的首肯，在业主委员会作出调整物业服务费决定公示期间，业主提出异议的，经物业管理区域占业主总人数百分之二十以上的业主或者占全体业主所持投票权数百分之二十以上的业主联名，可以提议业主大会撤销该决定。在业主大会作出决定前，业主委员会作出调整物业服务费的决定不得执行。同时，规定物业服务费调整间隔不得少于十二个月。

　　由于物业服务费是按照一定比例或者数额从物业管理费中提取并支付给物业服务企业，调整物业服务费可能需要相应调整物业管理费。对此，《条例（修订草案修改一稿）》规定，管理费调整幅度未超过物业服务费调整幅度的，由业委员决定，超过物业服务费幅度的由业主大会决定。

　　简化物业专项维修资金申请程序

　　物业专项维修资金有个形象的比喻叫“房屋的养老金”，主要用于物业共用部位、共用设施设备产生的维修、更新和改造费用。按照现行条例，要使用物业专项维修资金，须由业主大会决定，程序十分繁琐，难以满足日常紧急维修及时性和应急性的要求。

　　此次《条例（修订草案修改一稿）》简化了物业专项维修资金的申请程序，规定发生紧急情况时，由物业服务企业进行应急维修，维修费用由物业服务企业先行垫付。维修费用在五万元以下的，由物业服务企业持业主委员会的证明向区主管部门直接申请拨付；维修费用在五万元以上的，物业服务企业还应当向区主管部门出具街道办事处审核意见、有关部门整改通知书或者鉴定机构证明等资料以及经具有造价咨询相应资质的第三方机构审核的结算报告。

　　业委会委员缴费情况每半年向业主公示

　　信息公开是破解物业纠纷的关键，这是审议中许多人大常委会委员的共识。《条例（修订草案修改一稿）》进一步强化了物业管理信息公开的内容。一方面，增加规定业委会委员、候补委员的物业管理费、停车费缴纳情况，以及停车位使用情况应当每半年向业主公示，防止物业服务企业与业委会成员之间利益输送；另一方面，将物业管理区域业主共有资金账目的使用和管理情况的公示间隔由每半年修改为每季度，保障业主的知情权和监督权。

　　《条例（修订草案修改一稿）》还修改了物业服务企业选择方式，规定业主大会选聘物业服务企业应当以公开招标为原则，业主大会决定继续聘用原物业服务企业或者业主大会决定采用协议选聘等方式的除外。

　　物业公司不能擅自停水停电

　　不交物业费，物业公司有权停水停电吗？《条例（修订草案修改一稿）》规定，物业管理区域内供水、排水、供电、供气、通讯等市政专营单位应当向最终用户收取有关费用。市政专营单位可以委托物业服务企业代收代缴有关费用，但是未经供水、供电、供气等市政专营单位、业主授权或者司法、行政裁决，物业服务企业不得对物业相关专有部分或者共有部分实施停水、停电、停气。但是，对业主利益或者公共安全造成重大损失的紧急情形除外。

摘自　《深圳特区报》　2019.04.24　记者　李舒瑜